بسم الله الرحمن الرحيم
( مستشارك القانونى محمود عبدالرحمن )
موقع قانونى نجيب فيه على الاسئلة
القانونية التى ترد الينا من المتابعين ونقدم لهم الحلول القانونية فى شكل سهل
وبسيط ،فلا تتردد فى الاتصال بنا ،
·
ونتكلم
فى هذا المقال الرد على سؤال احد المتابعين للموقع
·
السؤال
هو
·
ما
هى اهم البيانات التى يجب ان يشتمل عليها
عقد البيع ؟
·
الاجابة
:
·
نظرا
لاهمية العقود يجب كتابة العقود لدى
محامى محترف
·
لذلك يجب ان تشتمل على البيانات الهامة لضمان
الحقوق وهى كما يلى :-
· 1-تسلسل الملكية
· فى البداية – لا بد عند كتابة العقود أن
يتم ذكر تسلسل الملكية الواردة على العقار المبيع بداية من أسم البائع ومروراً بكل
من تملك العقار من قبل، وانتهاء باسم صاحب الأرض الذي أقيم عليه العقار وعمليا استخرج
شهادة تصرفات عقارية
· وإذا كانت من شركة هل الشركة لديها سجل
تجارى ورخصه بناء ومن له حق التوقيع وصفته
أم الأرض صاحبها مختلف عن صاحب البناء أم هناك كاحول للظهور أمام المشتريين بالبيع
وهكذا.
·
2-
بند الثمن الحقيقى كاملا وعدم ذكر قيمة أقل
· ويلجأ إلي ذلك بعض المشترين، لأنهم
يعتقدون أن ذلك يؤثر على ثمن الشقة إذا أرادوا بيعها في المستقبل، ولكن لابد من
ذكر بند الثمن الحقيقى حتى لا يستطيع شخص آخر أن يطعن في العقد بالصورية، وضرورة
إضافة ضريبة التصرفات العقارية على الثمن وكافة المصروفات من عوايد ورسوم وخلافه
حتى لا تفاجأ بها عند رفع دعوى على البائع بتحملك 2,5% من إجمالي الثمن، ويظل
الدفع مباشرة بسبب أن غرامة التأخير من الممكن أن تصل لمبلغ كبير لأنك هنا ستكون
صاحب المصلحة في استكمال أوراقك.
·
3-حصة
الشيوع
· لابد عند ذكر وصف المكان المبيع أن يتم
ذكر الحصة المشاعة المرتبطة بذلك المكان "مثال تم بيع الشقة الواقعة بالدور
(......) وحصة على الشيوع تقدر بنسبة الشقة إلى باقي العقار"، وذلك لأنه فى
حالة حدوث إزالة للعقار أو تهدمه، فعدم وجود حصة شائعة يعنى عدم أحقية المشترى فى
تملك جزء من أرض العقار المتهدم، ويعتبر تمليك لحق انتفاع فقط - تملك فى الهوا -
دون وجود حق ملكية حقيقى فى أرض العقار.
·
4-إثبات
صحة التوقيع فى عقود البيع بالتقسيط
· يجب على المشترى رفع دعوى صحة توقيع
لإثبات تاريخ التعاقد على الشقة، ومنع المالك الأصلي من التصرف فيها للغير قبل
إتمام البيع النهائى، وضرورة التسجيل بعد ذلك مع وجود توكيل بالبيع للنفس والغير -
وتوكيل الغير – ولابد من الأخذ فى الاعتبار توكيل الغير وتحديد حصة الأرض في
التوكيل وأن آمكن الثمن أيضاَ.
·
5-إثبات
إيصالات الأمانة أو الشيكات بعقد البيع
· وهذا يؤدى دائما لوقوع المشترى تحت طائلة
قانون العقوبات، كالحبس ولذلك فلا بد عند تحرير إيصالات أمانة أو الشيكات بقيمة
المبالغ المتبقية من ثمن الشقة، أن يتم إثبات هذه الإيصالات بتاريخ تحريرها
وقيمتها داخل بند الثمن فى عقد البيع عند شراء الشقة بالتقسيط.
· مثال: إذا بيعت الشقة بمبلغ خمسمائة ألف
جنية ، وتم دفع مائتان وخمسين وتبقى مائتان وخمسين على دفعتين، فيتم كتابة التالى:
الدفعة الأولى مائة وخمسة وعشرون ألف جنيه تستحق فى تاريخ كذا، وتحرر بها إيصال
أمانة أو شيك بتاريخ / / وهكذا.
·
6-
تسلم مستندات الملكية
· فلا بد للمشترى أن يتسلم صور من عقد شراء
الأرض المبنى عليها العقار ورخصه البناء ومن الأفضل أن تكون مسجلة لضمان حقه، وعقود
المشاركة إذا كان في العقار شركاء، ومقايسات المياه والكهرباء، وإعلام الوراثة إذا
كان هناك ورثة.
·
ثانيا:
هناك بيانات هامة يجب أن تكون مدرجة بعقود البيع :-
· 1- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم
البطاقة ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة
الآخر- عنوان محل الإقامة كاملا.
·
2-
بيان تفصيلي بالمبيع سواء شقة - أرض فضاء
- محل - عقار كامل وبيان مساحته بالتحديد
· 3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل
طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة
الأرض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية "بالنسبة
للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء
·
· 4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح وانصح
دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حالة حدوث أي شيء.
· 5- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع
للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول إلي رقم العقد المسجل القديم
للعقار وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ إعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته بالإضافة
إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع "وفي حاله
شراء شقة أو محل من مالك عمارة أو برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث أن
المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض
العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بأنها صورة طبق من
العقد .
· 6- يجب أن يشتمل العقد علي حدود ووصف
ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله
بيع شقة - وكذا وصف أى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن.
· 7 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار
البائع بأنه لم يسبق له التصرف في العين أو ترتيب أى حقوق عليها للغير – وكذا أن
البائع يضمن عدم تعرضه هو أو الغير للمشترى في العين موضوع البيع.
·
8-
ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات .
· 9- يجب وجود بند صريح بان المالك يضمن
العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار
سواء كان العيب ماديا أو قانونيا، هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان
عدم وجود استحقاقات مادية للدولة علي العقار من ضرائب أو مياه أو كهرباء سابقة علي
تاريخ عقد البيع .
نبذه
عن كاتب المقال
· محمود
عبدالرحمن / مستشار قانونى
· خبرة قانونية واسعة في قطاع الشركات، والخدمات المصرفية والمالية
والأسهم وأسواق رأس المال، وصناديق الاستثمار، وعمليات الدمج والاستحواذ ، وقوانين الشركات التجارية والتقاضي والتحكيم
وعقود التوزيع والوكالات التجارية، بالإضافة إلى عقود الامتيازات التجارية، وعقود
المقاولات والقانون البحري والأوفست، والضرائب، والتمويل الإسلامي، وإعادة الهيكلة
والملكية الفكرية
·
حاصل على درجة الماجستير فى القانون
·
عملت بالمحاماة داخل مصر من 2002 حتى 2015
·
وعملت
مستشار قانونى بالكويت من 2015 حتى 2020
·
القيام
بمهام المستشار القانوني للعديد من الهيئات والشركات التجارية العاملة بداخل مصر والكويت،
·
العضويات
·
محكم
معتمد بهيئة التحكيم الدولي والدراسات القضائية التابعة للبرلمان العربي للملكية
الفكرية والدراسات القضائية.
·
محكم
معتمد بمركز القاهرة الاقليمي للتحكيم التجاري الدولي.
·
محكم
معتمد وعضو الجمعية العرفية لفض المنازعات والصلح.
·
محكم
معتمد بمركز العدالة للتحكيم والاستشارات القانونية.
·
عضو
الجمعية المصرية للاقتصاد السياسي والتشريع والاحصاء.
·
عضو
الجمعية المصرية للقانون الدولي
·
المشاركات
·
دورة
“التحكيم في الاستثمار الدولي
·
دورة
تدريبية في الملكية الفكرية،
·
دورة”
تعزيز سـيادة القــانون في الشـرق الأوسط وشمال افريقيا “
·
دورة
تدريبية في التحكيم التجاري الدولي “اعداد المحكمين” من مركز القاهرة الاقليمي
للتحكيم التجاري الدولي.
·
دورة
تدريبية لاستقلال القضاة والمحاماة.
للتواصل / 00201553998451
للتواصل
عبر الواتساب على الرقم الكويتى
0096560712457
