بسم الله الرحمن الرحيم
( مستشارك القانونى محمود عبدالرحمن )
موقع قانونى نجيب فيه على الاسئلة
القانونية التى ترد الينا من المتابعين ونقدم لهم الحلول القانونية فى شكل سهل
وبسيط ،فلا تتردد فى الاتصال بنا ،
· ونتكلم
فى هذا المقال عن سؤال ورد الينا من احد المتابعين للموقع السؤال هو ما هى أسباب
كسب الملكية ؟
·
الاجابة
·
وقد وردت أسباب كسب الملكية علي سبيل
الحصر وتتمثل فيما يلي :-
·
1-الاستيلاء:
· الاستيلاء هو تصرف مادي من الدولة بوضع
يدها بالقوة علي قطعه أرض أو عقار ونزع حيازته المادية من الغير، وإن كان هذا
التصرف من الدولة يعتبره القانون سبب في كسب الملكية .
· إلا أنه لا يعتبر كذلك إذا كان من أشخاص
طبيعيين، فلا يجوز أن يكون الاستيلاء ونزع حيازة عقار سبب لكسب الملكية بين
الأشخاص إلا إذا استمرت الحيازة بعدها هادئة ومستقرة دون نزاع لمدة خمسة عشر سنة،
علي خلاف التقادم المكسب والذي يشترط فيه وضع اليد الهادئ المستقر لكسب الملكية .
·
الاساس
القانونى
· تنص المادة 874 من القانون المدنى على :-
·
-
«1» الأراضي غير المزروعة التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة .
· «2» ولا يجوز تملك هذه الأراضي أو وضع
اليد عليها إلا بترخيص من الدولة وفقا للوائح .
· «3» إلا أنه إذا زرع شخص أرضا غير مزروعة
أو غرسها أو بنى عليها، تملك في الحال الجزء المزروع أو المغروس أو المبنى ولو
بغير ترخيص من الدولة، ولكنه يفقد ملكيته بعدم الاستعمال مدة خمس سنوات خلال الخمس
العشرة السنة التالية للتمليك .
· فتزى مجلس الدولة
· هو وضع شخص يده على شئ غير مملوك لأحد
بنية تملكه ويؤدى الى اكتساب المستولى ملكية هذا الشئ فور وضع يده, وعلى ذلك فان الاستيلاء
لا يعتبر واقعة قانونية خالصة وانما هو واقعة مختلفة (اذ يختلط فيه عنصر الحيازة
بعنصر ارادة التملك فى الحال وتكون الحيازة قرينه على هذه الارادة ), وعلى الرغم
من أن القانون المدنى اعتبر الأراضى غير المزروعة والتى لا مالك لها ملكا للدولة
وبالرغم من أن الاستيلاء لا يرد الا على شئ غير مملوك لأحد فان هذا القانون أجاز
تملك الأراضى غير المزروعة بالبناء أو الغراس فيها وبذلك فان مصدر التملك فى هذه
الحالة لا يكون الاستيلاء وانما يكون الغرس أو البناء بقصد التعمير والاستصلاح مع
انصراف ارادة الغارس أو البانى الى تملك الأرض ومما يدل على ذلك أن تملك هذه
الأراضى لا يبدأ من وقت وضع اليد المجرد وانما يبدأ من وقت البدء فى تعمير الأرض
أو استصلاحها وعلى أى حال فان هذه الملكية كانت معرضة للسقوط - خروجا على مبدأ
دوام الملكية - اذ يقضى القانون المدنى بان المتملك على هذا الوجه يفقد ملكيته
بعدم الاستعمال مدة خمس سنوات متتالية خلال الخمس عشر سنة التالية للتملك, ولذلك
كانت هذه المدة شرطا زمنيا لبقاء الملكية ولم تكن مدة تقادم مكسب, وعندما صدر
القانون رقم 124 لسنة 1958 قضى على هذه الوسيلة من التملك اذ حظر على أى شخص
طبيعيا كان أم معنويا أن يكتسب بأى طريق كان عدا الميراث ملكية عقار كائن باحدى
المناطق المعتبرة خارج الزمام الا بترخيص يصدر بذلك من وزير الحربية بل انه لم يقر
كل الملكيات والحقوق المكتسبة قبل نفاذه على هذه الاراضى وانما اقر منها وفقا لحكم
مادته الخامسة "الملكية التى تستند الى عقود مسجلة أو احكام نهائية سابقة على
العمل به أو الى عقود صدرت من الحكومة ولم تسجل اذا كانت شروطها قد نفذت, وبذلك
الغى هذا القانون "فيما يتعلق بالاراضى خارجة الزمام" الفقرة الثالثة من
المادة 874 من القانون المدنى التى كانت تقرر طريق تملك اراضى الدولة غير المزروعة
بالبناء أو الغراس. ونظرا لما ترتب على تطبيق احكام القانون رقم 124 لسنة 1958 من
انكار للحقوق المشروعة المكتسبة وفقا لنص المادة 874 من القانون المدنى قبل العمل
بالقانون رقم 124 لسنة 1958, فان المشرع اعاد الامر الى نصابه عندما اصدر القانون
رقم 100 لسنة 1964 فاعتد بتلك الملكيات بشرط ان يتم الغرس أو البناء قبل سنة من
تاريخ العمل بالقانون رقم 124 لسنة 1958 وان يستمر فيه حتى تاريخ العمل بالقانون
رقم 100 لسنة 1964 ومن ثم فان الحكم الذى اتى به القانون رقم 100 لسنة 1964 لا
يكون منبت الصلة بحكم المادة 874 من القانون المدنى اذ هو لم يأت بحكم جديد وانما
اضاف شروط زمنية جديدة اليه وتبعا لذلك يتعين اشتراط توافر ارادة التملك ونيته
والقصد اليه عند اعمال حكم المادة 75 من القانون رقم 100 لسنة 1964.
· وتطبيقا لما تقدم فانه لما كانت حيازة
السيدين/ ........ قائمة على أساس الايجار فان مناط اعمال حكم المادة 75 من
القانون رقم 100 لسنة 1964 يتخلف بالنسبة لهما لفقدانهما نية التملك وارادته ولا
وجه للقول بأن أيا منهما قد غير نيته وقصد التملك فى أى وقت اذ لا يجوز لاحد ان
يكتسب ملكية على خلاف سنده ولا يستطيع أحد أن يغير سبب حيازته ولا الأصل الذى تقوم
عليه هذه الحيازة وفقا للحكم العام الوارد بالمادة 972 من القانون المدنى.
لذلك
· انتهت الجمعية العمومية لقسمى الفتوى
والتشريع الى عدم تملك المعروضة حالتيهما للارض المستاجرة من الحكومة.
·
(فتوى رقم 697 بتاريخ 21/ 6/ 1980 ملف رقم 7/ 2/ 74 121جلسة 16 من
ابريل سنة 1980 ))
·
2 - الميراث :
· الميراث هو من أهم الأسباب التي جعلها
القانون ناقلة للملكية بصفة عامة إلي الورثة، وتنتقل الملكية للورثة بقوة القانون
دون حاجة إلي أتخاذ أي إجراء قانوني أو تسجيل، وتنتقل الملكية من ملكية المورث إلي
ملكية الورثة جميعا علي الشيوع، طبقا للأنصبة الشرعية .
· إلا أنه يجب طبقا لقانون الشهر العقاري
وقانون السجل العيني أن يتم شهر الإرث عند أتفاق الورثة علي التقسيم للتركة فيما
بينهم بالتراضي.
·
الاساس القانونى
· تنص المادة 875 من القانون المدنيعلى مايلى :-
·
-«1»
تعيين الورثة وتحديد أنصبائهم في الإرث وانتقال أموال التركة إليهم تسري في شأنها
أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها.
· وقد نص قانون المواريث رقم 77 لسنة 1943
في المادة الأولي منه على انه:
·
«يستحـق
الإرث بموت المورث أو باعتباره ميتا بحكم القاضي».
·
3- الوصية :
· الوصية وهي قيام الشخص بالتصرف في جزء من
ملكة أثناء حياته للغير، وفي الحدود التي رسمها القانون علي أن يكون انتقال ملكية
الشيء الموصي به إلي الموصي إليه مضاف إلي ما بعد الموت .
· والوصية هي سبب قانوني من أسباب كسب
الملكية العقارية .
·
الاساس القانونى
· تنص المادة 915 من القانون المدني على
مايلى :-
·
تسري على الوصية أحكام الشريعة الإسلامية
والقوانين الصادرة في شأنها.
· كما نص قانون المواريث في المادة 4 علي
أنه :-
·
يؤدي مـن التركة بحسب الترتيب الآتـي : -
· أولا: -.... ثالثا: - ما أوصى بـه في الحد
الذي تنفذ فيه الوصية ويوزع ما بقي بعـد ذلك علـى الورثـة، فإذا لم يوجد ورثـة قضى
من التركة بالترتيب الآتي : - أولا : - ... ثانيا : ما أوصى به فيما زاد على الحد
الذي تنفذ فيه الوصية .
·
4- الالتصاق .
· الالتصاق هو وجود قطعة أرض ليس لها مالك
ملاصقة لقطعة أرض مملوكة لشخص، وقد جعل المشرع من هذا الالتصاق سبب من أسباب كسب
الملكية العقارية، وإن كان هذا الأمر غير متوقع حدوثة الأن، ومن ناحية أخري لا
يمكن أن يكون الالتصاق إلا في الأراضي المجاورة لمجري النيل وفي هذه الحالة وطبقا
للقانون فإن مجري النيل والأرضي المجاورة له هي ملك للدولة، وعليه فإن الإلتصاق لا
يمكن أن يكون في الواقع سبب من أسباب كسب الملكية .
·
الاساس القانونى
· تنص المادة 918من القانون المدنى على
مايلى
·
الأرض التي تتكون من طمي يجلبه النهر بطريقة
تدريجية محسوسة تكون ملكا للملاك المجاورين.
· مادة 919 من ذات القانون
·
–«1» الأرض التي ينكشف عنها البحر تكون ملكا
للدولة.
·
5- العقد .
· عقد البيع العرفي – الابتدائي – هو من أهم
وأكثر الأسباب القانونية انتشارا في كسب الملكية العقارية، فهو تصرف شائع بين
الناس لتداول العقارات بالبيع والشراء، الأمر الذي جعل المشرع القانوني يفرد له
أهمية بالغة وشرح تفصيلي لعقود البيع في القانوني المدني، لأنه من أهم التصرفات
القانونية وأكثرها انتشار في نقل الملكية العقارية بين الأفراد .
· علما بأن ما نص عليه المشرع فيما يتعلق
بعدم انتقال الملكية عن طريق العقود العرفية والنص علي أن هذه العقود لا تولد إلا
التزامات متبادلة بين أطراف العقد، وأن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، إلا أن
حقيقة الأمر في القانون المدني تناقض هذا النص.
·
الاساس القانونى
· مادة 932 – تنتقل الملكية وغيرها من
الحقوق العينية في المنقول والعقار بالعقد، متى ورد على محل مملوك للمتصرف طبقا
للمادة 204 وذلك مع مراعاة النصوص الآتية:
· مادة 934 –«1» في المواد العقارية لا
تنتقل المكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان
في حق الغير، إلا إذا رعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري.
·
6- الشفعة:
· الشفعة هي سبب من أسباب كسب الملكية
العقارية ويجب توافر عدة شروط حتى يتم اكتساب الملكية بالشفعة، وهي من الناحية
العملية غير منتشرة للصعوبات القانونية التي يشترطها القانون، ومن أهمها إشهار
إنذار الشفعة وعرض قيمة العقار محل الشراء بالشفعة، وغير ذلك من الأسباب التي تجعل
طالب الشفعة يمتنع عن السير فيها .
·
الاساس القانونى
· تنص المادة 935 من القانون المدنى على ما
يلى :-
·
الشفعة رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل
المشترى في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها في المواد التالية .
·
7- التقادم المكسب للملكية
·
التقادم المكسب للملكية من أهم الأسباب القانونية التي أقرها المشرع،
وإن كان من الناحية العملية قليلا ما نجد التطبيق العملي لهذا السبب، علما بأن
التقادم هو سبب صحيح لكسب الملكية وله صورتان :-
· الصورة الأولي
:- أن يكون التقادم نتيجة عمل مشروع علي عقار أو حق عقاري، فيجوز لمن بيد عقد بيع
عرفي أن يستند إلي التقادم المكسب لاكتساب ملكية عقار أو حق عقاري بمضي خمس سنوات
فقط طبقا لنص المادة 969 مدني والتي تعطي الحق لمن بيد سند صحيح أن يكتسب ملكية
العقار .
· وعقد البيع العرفي ووضع اليد الهادئ
المستقر لمدة خمس سنوات سبب صحيح لكسب الملكية العقارية.
· الصورة الثانية :-
يجوز لمن حاز عقار أو حق عقار لمدة خمسة عشر سنة متصلة أن يكتسب هذا الحق بالشروط
الأتية :- «1» أن تكون الحيازة منذ نشاءتها وطوال مدة التقادم حيازة هادئة ومستقرة
.
· «2» أن تكون الحيازة ووضع يد ظاهر للكافة
وبنية التملك وأن يظهر علي العقار بمظهر المالك .
· «3» أن تستمر الحيازة ووضع اليد علي
العقار أو الحق لمدة خمسة عشر سنة متتالية دون انقطاع .
·
الاساس القانونى
· تنص المادة 949من القانون المدنى على
مايلى
·
«1» لا تقوم الحيازة على عمل يأتيه شخص على أنه
مجرد رخصة من المباحات أو عمل يتحمله الغير على سبيل التسامح .
· «2» وإذا اقترنت بإكراه أو حصلت خفية أو
كان فيها لبس لا يكون لها أثر قبل من وقع عليه الإكراه أو أخفيت عنه الحيازة أو
التبس عليه أمرها، إلا من الوقت الذى تزول فيه هذه العيوب .
· مادة 968 – من حاز منقولا أو عقارا دون أن
يكون مالكا له، أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به،
كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة
سنة .
· مادة 969 –«1» إذا وقعت الحيازة على عقار
أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب
صحيح، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات.
· الخلاصة
-
تناولنا فى هذا المقال عن اسباب كسب الملكية
-
فى نهاية هذا المقال أتمنى ان اكون
قدمت لكم ( حاجة مفيدة)
والسلام عليكم ورحمة الله وبركاتة
نبذه
عن كاتب المقال
·
محمود عبدالرحمن / مستشار قانونى /
·
خبرة
قانونية واسعة في قطاع الشركات، والخدمات المصرفية والمالية والأسهم وأسواق رأس
المال، وصناديق الاستثمار، وعمليات الدمج والاستحواذ ، وقوانين الشركات التجارية والتقاضي والتحكيم
وعقود التوزيع والوكالات التجارية، بالإضافة إلى عقود الامتيازات التجارية، وعقود
المقاولات والقانون البحري والأوفست، والضرائب، والتمويل الإسلامي، وإعادة الهيكلة
والملكية الفكرية
·
حاصل على درجة الماجستير فى القانون
·
عملت بالمحاماة داخل مصر من 2002 حتى 2015
·
وعملت
مستشار قانونى بالكويت من 2015 حتى 2020
·
القيام
بمهام المستشار القانوني للعديد من الهيئات والشركات التجارية العاملة بداخل مصر والكويت،
·
العضويات
·
محكم
معتمد بهيئة التحكيم الدولي والدراسات القضائية التابعة للبرلمان العربي للملكية
الفكرية والدراسات القضائية – جامعة الدول العربية.
·
محكم
معتمد بمركز القاهرة الاقليمي للتحكيم التجاري الدولي.
·
محكم
معتمد وعضو الجمعية العرفية لفض المنازعات والصلح.
·
محكم
معتمد بمركز العدالة للتحكيم والاستشارات القانونية.
·
عضو
الجمعية المصرية للاقتصاد السياسي والتشريع والاحصاء.
·
عضو
الجمعية المصرية للقانون الدولي
·
المشاركات
·
دورة
“التحكيم في الاستثمار الدولي
·
دورة
تدريبية في الملكية الفكرية،
·
دورة”
تعزيز سـيادة القــانون في الشـرق الأوسط وشمال افريقيا “
·
دورة
تدريبية في التحكيم التجاري الدولي “اعداد المحكمين” من مركز القاهرة الاقليمي
للتحكيم التجاري الدولي.
·
دورة
تدريبية لاستقلال القضاة والمحاماة.
عنوان مكتب المحاماة بمصر
3 عمارات الجيزة - الحى العاشر – مدينه
نصر – القاهرة
للتواصل / 00201553998451
للتواصل
عبر الواتساب على الرقم الكويتى
0096560712457
