دعوى نفاذ عقود الايجار فى مواجهه المشترى الجديد للعقار

  

انه  في يوم                 الموافق       /       / 2021  الساعه :  

 انه في يوم                 الموافق       /       / 2021  الساعه :  

بناء على طلب كلا من :-

اولا :- السيد  

المقيم/ –  - مدينه نصر- القاهره  .

ثانيا :- السيد/   

المقيم/  – مدينه نصر -  القاهرة

 ومحلهم المختار مكتب الأستاذ / محمود عبدالرحمن المحامى بالحى العاشر مدينه نصرالقاهرة

أنا              محضر محكمة                الجزئية قد انتقلت وأعلنت:-

 اولا :- السيد /  

ويعلن

مخاطبا مع /

أنا              محضر محكمة                الجزئية قد انتقلت وأعلنت:- 

 ثانيا :- السيد  /  

  ويعلن /    

مخاطبا مع /  

 ثالثا :- السيد /   

ويعلن   

مخاطبا مع /  

  رابعا :- السيد /  

ويعلن /  

مخاطبا مع /

 

الموضوع

* بموجب عقود ايجار محررة بين الطالبون والمعلن اليه ثالثا ( المالك القديم )  يستاجر الطالبون ما هو :-

اولا :- السيد/        يستأجر ما هو المحل التجاري الكائن في  العقار رقم   مصر الجديده – القاهره بموجب عقد الايجار المؤرخ في  و ينتهي في     من السيد /   

وكذلك يستاجر مخزن بالبدروم الكائن في  العقار رقم   بموجب عقد الايجار المؤرخ في     و ينتهي في     من السيد /  

ثانيا :- السيد/          يستأجرما هو المحل التجاري الكائن في  العقار      بموجب عقد الايجار المؤرخ في         و ينتهي في          من السيد /  

وكذلك يستأجر مخزن بالبدروم الكائن في  العقار         – القاهره بموجب عقد الايجار المؤرخ في      و ينتهي في      من السيد /           

** ثم قام المالك القديم ببيع العقار محل الدعوى بموجب عقد بيع مؤرخ فى    /     /   للمعلن اليهم ثانيا وثالثا ورابعا  ( الملاك الجدد )         وحيث أنه نما الي علم الطالبون شروع ( الملاك الجدد )المعلن اليهم من الثانى حتى الرابع باعتبارهم المالكين الجدد للعقار  محل الدعوى الماثلة   بإخلاء الوحدات   من شاغليه وحيث أن الطالبون  يشغلون الوحدات  المنوه عنها سلفا  بالعقار المطلوب التنفيذ عليه  قبل صدور الحكم ولم يتم إعلانهما او إختصامهما بالأمر العقاري رغم انهما شاغلون ( مستأجرون ) بالمول أثناء تداول الأمر بالمحكمة .

وحيث ان الطالبون هما اصحاب حق ( مستأجرون ) وحائزون  

 فيكون من حقهم اقامة الدعوى الماثلة للمطالبة باصدار حكم قضائى بنفاذ عقود الايجار المبرمة بينهم وبين  المعلن الية الثانى ( المالك القديم ) فى مواجهه المعلن الية الاول والثانى والثالث والرابع ( الملاك الجدد للعقار )

الاساس القانونى للدعوى الماثلة

تنص المادة 146 من القانون المدني على أنه:

 "إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقاً شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص، فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء، إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه".

من المادة السابقة نجد  ان المشرع وضع ثلاث شروط لنفاذ عقود الايجار فى مواجهه المالك الجديد للعقار

حيث أنه بالنسبة للشرط الأول:

 اعتبر المُشرع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار مُكملة لملكية العين المُؤجرة من ناحية، ومُحددة لها من ناحية أخرى بحيث تدخل في مقومات هذه العين وتنتقل معها إلى من تلقي ملكيتها

وهذا الشرط متوفر فى الدعوى الماثلة 

 حيث يطالب الطالبون بنفاذ عقود الايجار فى مواجهه المالك الجديد وهذا الحق من الحقوق المكملة لملكية العين المؤجرة مما يحق للطالبون المطالبة بنفاذ عقودهم فى مواجهه المالك الجديد للعقار 

وبالنسبة للشرط الثاني:

 فقد نصت عليه المادة 604 صراحة إذا اشترطت لنفاذ الإيجار في حق الخلف الخاص أن يكون له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية.

وهذا الشرط متوافر فى الدعوى الماثلة  حيث ان تاريخ تحرير عقود الطالبون محررة قبل تحرير عقد بيع العقار محل الدعوى وهذا ثابت  من خلال .................  

مما يحق للطالبون المطالبة بنفاذ عقودهم فى مواجهه المالك الجديد للعقار من الثانى حتى الرابع 

أما بالنسبة للشرط الثالث:

أن يعلم الخلف الخاص بالحقوق والالتزامات المُترتبة على تصرف السلف وقت تلقيه ملكية الشيء محل التعاقد.   

وهذا الشرط ايضا متوفر فى الدعوى الماثلة

حيث ان المشترين للعقار من المالك القديم يعلمون ان الطالبون مستأجرين للعقار وشاغلين له قبل ابرام عقد شراء العقار   وهذا وارد ببنود عقد بيع العقار   مما يؤكد علم المشترين للعقار بوجود عقود ايجار للطالبون محررة من المعلن الية الثانى  مما يحق للطالبون المطالبة بنفاذ عقودهم فى مواجهه المالك الجديد للعقار

 وقد قررت محكمة النقض الموقرة فى هذا الشأن مايلى :-

وكان من المستقر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة يظل عقد الإيجار ساريا في حق المالك الجديد بذات شروطه دون حاجة لتحرير عقد إيجار جديد وأن قيام المالك الجديد بتحرير عقد إيجار باسمه مع المستأجر لا يعنى قيام علاقة ايجارية جديدة  بل يعتبر استمرار للعلاقة الايجارية ذاتها .

               ( الطعن  رقم 388 لسنة 49 قضائية ) 

وقد أيد اغلب الفقه ما ذهبت إليه محكمة النقض بتفسيرها لنص المادة  سالفة الذكر وينبنى على ما تقدم أن قيام المالك الجديد بتحرير عقد إيجار باسمه مع المستأجر  لا يعنى قيام علاقة ايجارية جديدة بل يعتبر استمرار للعلاقة الايجارية ذاتها، وقد درجت أحكام المحاكم على هذا النهج ويتضح أن القوانين الاستثنائية أو إيجار الأماكن تظل سارية على العلاقات الايجارية المحررة فى ظلها ولا يمكن التحلل من الالتزام بها حتى بالإرادة المنفردة إلا فى حالة إنهاء العقد بالتراضي وتسليم العين

وقد قررت  محكمة النقض  الموقرة ايضا

الإيجار السابق على التصرف الناقل للملكية . انصراف أثره إلى الخلف الخاص . شرطه . أن يكون الإيجار ثابت التاريخ أو تمسك الخلف الخاص به أو ثبوت علمه بوجوده عند انتقال الملكية . حقوق المؤجر والتزاماته . ثبوتها لهذا الخلف دون حاجة لاشتراط علمه بها وقت انتقال الشئ إليه . م ١٤٦ ، ٦٠٤ مدنى

( الطعن  رقم ٦٣٧٦ لسنة ٨٢ قضائية  دوائر الايجارات - جلسة ٢٠١٤/٠٣/٠١)

  كما قررت ايضا :

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص في المادة ٣٠ من القانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ - في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل على أن عقود الإيجار الصادرة من المالك السابق تسرى في حق المالك الجديد ولو لم يكن لهذه العقود تاريخ ثابت سابق على انتقال الملكية إليه ، وأن هذه العقود التى تسرى في مواجهة المالك الجديد هى تلك القائمة في مواجهة المالك السابق ، وهى لا تكون كذلك إلا إذا صدرت صحيحة ممن له حق التأجير طبقاً للقانون

    (الطعن رقم ١٣١٠٢ لسنة ٧٦ قضائية - دوائر الايجارات - جلسة ٢٠١٨/١١/ ٣)

مما سبق من  نصوص قانونية واحكام قضائية يحق للطالبون المطالبة القضائية  بنفاذ عقودهم فى مواجهه المالك الجديد للعقار

بنــــــاء علـيــه

 أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت بتاريخه أعلاه إلى حيث محل اقامة المعلن إليهم وسلمتهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم بالحضور امام محكمة شمال القاهره الابتدائيه الكائن مقرها بميدان العباسيه امام الدائرة (        )           وذلك بجلستها التي ستنعقد بسراياها علنا ابتداء من الساعة التاسعة من صباح يوم           الموافق        /         /2021   لسماع الحكم .

 اولا :- بقبول الدعوى شكلا 

ثانيا :- وفي الموضوع .

1- نفاذ عقود الايجار المحررة بين الطالبون والمالك القديم للعقار   فى مواجهه  ( الملاك الجدد للعقار المعلن اليهم  الاول والثانى والثالث والرابع

2- عدم تعرض الملاك الجدد للطالبون فى حيازتهم للشقق والمحلات المؤجرة لهم من المالك القديم حتى انتهاء مدة عقود الايجار مع ما يترتب  على ذلك من اثار

3- والزام المعلن اليهم  بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماه  بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفاله

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالبون  .

ولأجل العلم.